La monetizzazione degli standard e il tradimento del bene comune

 

Monetizzare i servizi: l’eccezione che si è comprata la regola
La monetizzazione da strumento straordinario a prassi consolidata: così la qualità della vita nei quartieri viene cancellata in cambio di una somma di denaro.

 

 

GLI STANDARD URBANISTICI: QUANDO LA LEGGE HA DIFESO IL BENE COMUNE

 

Per capire l’inganno di oggi, bisogna fare un salto indietro nel tempo.

Gli standard urbanistici nascono ufficialmente con il Decreto Ministeriale n. 1444 del 2 aprile 1968, figlio della storica “Legge-ponte” del 1967. Erano gli anni del boom economico e dell’edilizia selvaggia, un’epoca tristemente passata alla storia per “le mani sulle città”.

I costruttori privati tiravano su palazzi enormi ammassando cemento, senza realizzare un solo metro di servizi.

Il risultato? Città soffocate, completamente prive di piazze, verde, scuole e parcheggi.

Per fermare questa anarchia speculativa, lo Stato intervenne fissando regole precise sulla dotazione di spazi pubblici.

Nella logica della disciplina urbanistica, lo “standard” è un vincolo territoriale necessario (un valore aggiunto, una “dotazione”) a garantire equilibrio tra insediamenti, servizi e qualità della vita.

 

 

LA MONETIZZAZIONE: DA ECCEZIONE A PRASSI

 

La giurisprudenza amministrativa ha chiarito espressamente questo punto. Il Consiglio di Stato ha definito la monetizzazione degli standard come un beneficio di carattere eccezionale, ammesso dalla legge e collegato alla possibilità di reperire, nella zona dell’intervento, aree destinate a opere pubbliche, normalmente parcheggi e verde pubblico.

Il problema nasce quando la monetizzazione che dovrebbe rappresentare un’eccezione viene percepito o utilizzato come una prassi ordinaria.

In questo modo, la terra destinata alla collettività rischia di trasformarsi in un valore economico facilmente liquidabile: il privato paga, il Comune incassa e il territorio perde una parte della propria “dotazione”.

 

 

IL BENE COMUNE NON PUÒ ESSERE RIDOTTO A UN ASSEGNO

 

E qui emerge la questione politica e civile.

Se la funzione dello standard è garantire un equilibrio territoriale tra edificazione e servizi, la sostituzione dell’area con denaro deve conservare quella stessa finalità pubblica.

La stessa giurisprudenza amministrativa collega la monetizzazione al reperimento degli spazi necessari alle opere di urbanizzazione secondaria all’interno della specifica zona di intervento.

Per questo la domanda che dobbiamo porre davanti a ogni grande trasformazione urbana è semplice: dove finiscono concretamente quei soldi e quale beneficio territoriale ricevono i Cittadini che sopportano il nuovo carico urbanistico?

Se il quartiere perde verde, parcheggi, spazi collettivi e servizi, la semplice entrata economica nelle casse pubbliche non può essere considerata automaticamente equivalente alla dotazione territoriale perduta.

Il rischio è che il Bene Comune venga così trasformato in una voce di bilancio.

 

 

RIGENERAZIONE URBANA E MONETIZZAZIONE: LA COMBINAZIONE PERICOLOSA

 

La “rigenerazione urbana” rischia, in questo scenario, di trasformarsi in un cavallo di Troia per aggirare la pianificazione attraverso interventi edilizi diretti, come S.C.I.A. e Permessi di Costruire, utilizzati per interventi di grande impatto urbanistico.

La questione non riguarda soltanto il titolo edilizio utilizzato, ma ciò che concretamente accade al territorio.

È questo il punto decisivo: non basta guardare al singolo edificio; bisogna guardare alla città che quell’edificio produce.

 

 

PIANI ATTUATIVI E PARTECIPAZIONE DEI CITTADINI

 

Saltando la pianificazione obbligatoria di dettaglio, i Cittadini rischiano di perdere importanti possibilità di partecipazione e di tutela.

Il Piano Attuativo non è soltanto un adempimento burocratico. È lo strumento attraverso il quale una trasformazione edilizia viene inserita nel contesto urbano e può essere valutata nella sua complessità.

Luce, aria, verde, parcheggi, viabilità, servizi e infrastrutture non sono elementi separati dall’edificio: sono parte integrante dell’impatto che quell’edificio produce sul quartiere.

 

 

IL CARICO URBANISTICO NON SI PUÒ MONETIZZARE

 

Una vecchia officina può diventare un complesso residenziale; un piccolo edificio può essere sostituito da una struttura molto più grande; una trasformazione d’uso può aumentare sensibilmente il numero degli abitanti.

Ma se aumentano gli abitanti, anche gli standard e le infrastrutture necessarie devono essere verificati.

Fognature, strade, parcheggi, scuole, verde e servizi non possono essere considerati un problema successivo.

La domanda diventa quindi inevitabile: se il territorio viene trasformato radicalmente, può davvero bastare una somma di denaro per compensare ciò che fisicamente manca?

 

 

RIGENERARE NON SIGNIFICA DISTRUGGERE IL VERDE

 

Una vera rigenerazione urbana non può consistere semplicemente nella demolizione di ciò che esiste per lasciare spazio a volumi edilizi sempre più grandi. Rigenerare significa anche conservare ciò che nella città già funziona, valorizzando il patrimonio ambientale e sociale esistente.

Gli alberi ad alto fusto, i giardini, i cortili alberati e le superfici permeabili presenti nelle aree oggetto di trasformazione non sono un elemento secondario da sacrificare per aumentare la volumetria edificabile. Sono una parte del patrimonio ambientale del quartiere e svolgono una funzione che appartiene alla collettività: producono ombra, contribuiscono alla qualità dell’aria, mitigano le temperature, favoriscono la biodiversità e assorbono parte delle acque meteoriche.

Perché allora chiamare “rigenerazione” un intervento che elimina alberi e superfici permeabili per sostituirli con enormi volumi di cemento?

La vera sfida è esattamente opposta: recuperare l’esistente, mantenere quanto più possibile il patrimonio arboreo e de-impermeabilizzare le aree, restituendo al suolo la sua capacità naturale di assorbire l’acqua e contribuendo alla resilienza climatica delle città.

Solo così le nuove costruzioni potrebbero definirsi realmente coerenti con le politiche europee di sostenibilità e resilienza climatica. Altrimenti il rischio è che la parola “green” rimanga soltanto una formula comunicativa applicata a interventi che, nella sostanza, aumentano cemento e pressione urbanistica.

 

 

IL CITTADINO PROTAGONISTA: LA VIA CONTRO LA RASSEGNAZIONE

 

Questa non è una disputa tecnica riservata a ingegneri, costruttori o avvocati; è una vera e propria imprescondibile Battaglia di civiltà.

Quando lo spazio pubblico viene sacrificato e il territorio svenduto al miglior offerente, si rinuncia all’idea stessa di una città democratica, solidale e a misura d’uomo.

Non possiamo restare spettatori passivi ad assistere alla liquidazione delle nostre città.

È un nostro diritto e dovere di Cittadini riprendere in mano il controllo del territorio. Dobbiamo pretendere dalle amministrazioni locali la piena legalità, la massima trasparenza in ogni procedura edilizia e il rigido rispetto delle leggi dello Stato.
La vera rigenerazione urbana non si misura con il cemento, né costruendo di più. Rigenerare significa migliorare la qualità della vita, garantire l’equilibrio del territorio e restituire ai Cittadini servizi e spazi pubblici efficienti. Una città si rigenera solo quando si vive meglio.
Il Comune deve tornare a fare l’interesse del “comune”, ovvero il bene di tutti noi.
Simone Benincasa